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Avv. ANTONIO CARDELLA Via Cimaglia, 112 Tel/Fax 081 8491273 80059 Torre del Greco (NA) ESPERTO IN DIRITTO DI FAMIGLIA E DEI CONSUMATORI
25 Novembre 2020

MUTUI

LE DIECI COSE CHE DEVI SAPERE

Le 10 cose da sapere sui mutui:

1. Cosa è un mutuo casa?
È un finanziamento amedio/lungo termine, (in genere da 5 a 30 anni) erogato da un istituto di credito e concesso per acquistare o ristrutturare un immobile (anche in costruzione), e che prevede l´assunzione dell´impegno da parte del debitore alla restituzione dello stesso con il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi.
Il finanziamento è garantito da ipoteca e viene stipulato con atto pubblico davanti ad un notaio.

2. Cosa valuta una banca per concedere il mutuo?
Valuta sia le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente, ed in particolare il rapporto tra reddito e rata affinché la rata del mutuo sia sostenibile nel tempo, che il valore dell´immobile oggetto della richiesta del mutuo.

3. Quali sono gli elementi principali che il cliente deve valutare?
Il cliente deve valutare: l´importo del finanziamento e della rata, il tasso offerto dalla banca (ossia il costo del finanziamento), la durata e le spese per la stipula del contratto (istruttoria della pratica, perizia dell´immobile, assicurazione obbligatoria incendio e scoppio).
Almomento della richiesta delmutuo il cliente potrà inoltre richiedere: il Foglio Informativo delmutuo dove trova tutte le informazioni relative alle voci sopra indicate, il Foglio Comparativo con le informazioni generali sui tipi di mutuo, una copia del contratto in bianco, il documento di sintesi e la
Guida gratuita " Il mutuo per la casa" di Banca d´Italia.

4. Come è composto il tasso applicato al mutuo?
Il tasso d´interesse che viene applicato ad un mutuo è composto dal parametro di riferimento e dallo spread. Il parametro di riferimento è un tasso interbancario utilizzato nei Paesi della UE ed esprime il costo del capitale finanziario all´ingrosso. Per i tassi variabili può essere l´Euribor o il BCE, mentreper i mutui a tasso fisso è l´IRS.
Lo spread è la maggiorazione percentuale che si aggiunge al parametro di riferimento di un mutuo, varia da una banca all´altra ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo all´ingrosso.

5. Quali tipi di mutuo esistono?
Tasso variabile
Il tasso d´interesse previsto per questomutuo puòmodificare nel tempo in base all´andamento dell´indice del costo del denaro a breve termine cui è agganciato. Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l´andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto.
Tasso fisso
Il tasso d´interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo, come l´importo delle singole rate.
Tasso misto
il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto. Il contratto indica se questo passaggio dipende omeno dalla scelta del consumatore e secondo quali modalità la scelta può essere effettuata.
Due tipi di tasso
il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.
Tasso variabile entro limiti prefissati
Formula che adotta una sorta di paracadute: in caso di forte salita dei tassi, l´importo da pagare non può superare un certo tetto prefissato, detto "cap".

6. Cos´è il piano di ammortamento?
È il piano di rimborso delmutuo con l´indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi) da pagare e relative scadenze. Per il mutuo a tasso variabile è calcolato sul tasso almomento della stipula e quindi fornisce un´indicazione dimassima del valore delle rate che possono
modificarsi ad ogni variazione del parametro di riferimento.

7. Quali sono i costi accessori da valutare?
Oltre alle voci di spesa da sostenere nei confronti della banca, come i costi per la stipula del contratto (istruttoria della pratica, assicurazione obbligatoria incendio e scoppio), il consumatore deve sostenere alcuni oneri relativi ai servizi prestati da soggetti terzi come: i corrispettivi previsti
per il perito che valuta l´immobile, per il notaio, per l´eventuale intermediario finanziario qualora esistente, ed il costo dell´imposta sostitutiva.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è un indice che indica il costo totale delmutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull´ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata.
Alcune spese, invece, quali ad esempio quelle notarili, non sono comprese.

8. Una volta scelto il mutuo il denaro è subito disponibile?
No, dalla scelta del mutuo all´erogazione del finanziamento, in caso di valutazione positiva da parte della Banca, possono passare diversi giorni, nei quali si attivano le procedure necessarie per arrivare all´incontro con il notaio per la stipula del contratto. In questo periodo di tempo il cliente si occuperà
di consegnare i documenti richiesti, la banca procederà con la valutazione della situazione del cliente e la perizia dell´immobile. Quando il cliente avrà scelto il notaio, la banca fornirà a quest´ultimo tutta la documentazione necessaria per le attività notarili al fine di arrivare alla data di stipula con il
finanziamento pronto.

9. Cosa comporta il ritardo nel pagamento delle rate?
Il ritardato pagamento di una rata genera un costo (interessi di mora) che il mutuatario dovrà corrispondere alla Banca. Si tratta di una maggiorazione del tasso di interesse che è esplicitata dalle condizioni contrattuali e viene calcolata sull´importo delle rate non pagate per l´intero periodo di
ritardo rispetto alle scadenze prestabilite.
Oltre agli interessi di mora, quando la rata è pagata dopo il 30° giorno rispetto alla data di scadenza, la Banca è tenuta a segnalare tale inadempimento ad enti pubblici e privati costituiti per il controllo ed il rischio del credito, la segnalazione degli inadempimenti a questi enti può pregiudicare
l´ottenimento di nuovi finanziamenti.

10. Cos´è la portabilità?
È la possibilità di poter spostare senza spese un mutuo (e la relativa ipoteca) da una banca ad un´altra, che offre condizioni più vantaggiose in termini di spread, durata o per tipologia di tasso.
L´importo richiesto alla "nuova" banca sarà finalizzato esclusivamente all´estinzione del vecchio mutuo, di conseguenza non sarà possibile chiedere somme aggiuntive né modificare il contratto.

COME SOSPENDERE UN MUTUO

Le famiglie che oggi si trovano in difficoltà finanziaria possono usufruire delle facilitazioni previste dal "piano famiglie", accordo recentemente rinnovato tra l´ABI (Associazione Bancaria Italiana) e alcune associazioni dei consumatori tra cui la nostra Unione Nazionale Consumatori.

E´ stata infatti prorogata al 31 luglio 2012 la possibilità per i consumatori di sospendere la rata del mutuo stipulato per l´acquisto dell´abitazione principale, qualora sussistano specifiche condizioni.

La richiesta può essere presentata nel caso in cui l´intestatario del finanziamento (oppure a uno dei contestatari) abbia subito, entro il 30 giugno 2012, uno dei seguenti eventi:

cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia/anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;
cessazione dei rapporti di lavoro di cui all´art. 409, n. 3, c.p.c., (rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato) ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa;
morte o insorgenza di condizioni di non autosufficienza;
sospensione dal lavoro o riduzione dell´orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni, anche in attesa dell´emanazione dei provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito (es. CIG, CIGS).
Ma quali sono i vantaggi per il consumatore? Possiamo riassumerli così:

sospensione per 12 mesi del pagamento delle rate del mutuo, comprese eventuali rate scadute e non pagate (ritardo non superiore a 180 giorni);
nessun interesse di mora per il periodo di sospensione;
non comporta l´applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria;
non possono essere richieste dalla banca garanzie aggiuntive.
Per poter accedere al "piano famiglie", è bene ricordare che l´intestatario del mutuo non deve avere un reddito imponibile superiore a € 40.000 annui ed il mutuo non deve essere di importo superiore a € 150.000.

Per beneficiare del "piano famiglie", è sufficiente rivolgersi allo sportello del proprio Istituto di Credito entro il 31 luglio 2012.

RINEGOZIAZIONE MUTUO A TASSO VARIABILE


Da oltre un anno l´importo della rata mensile dei mutui è diventato un vero problema per le famiglie italiane. La crescita dei tassi d´interesse, infatti, ha prodotto un incremento dell´importo delle rate per i mutui a tasso variabile che, in alcuni casi , rende insostenibile l´onere da fronteggiare.
I tassi sono cresciuti non solo per effetto delle decisioni della BCE (Banca Europea) per fronteggiare le spinte inflazionistiche, ma soprattutto a causa della riduzione di denaro disponibile sul mercato (liquidità) come conseguenza della crisi dei mutui-spazzatura verificatasi negli Stati Uniti e riversatasi su alcuni colossi bancari europei (mutui erogati a persone con scarsa possibilità di far fonte ai propri impegni e quindi rimasti impagati, con una sofferenza di liquidità per le banche).
Nell´ambito degli interventi di liberalizzazione dei mercati attuati dal precedente governo con lo scopo di incrementare la concorrenza settore bancario, con il decreto Bersani (aprile 2007) sono state emanate alcune norme per consentire la modifica dei mutui per acquisto e ristrutturazione prima casa, intervenendo sul tasso o sulla scadenza.
In poche parole il mutuo può già essere rinegoziato nelle condizioni, senza la necessità di ricorrere ad un nuovo atto (quindi senza l´intervento del notaio) e senza alcun costo per il richiedente. La Banca, però, non è obbligata a rinegoziare e lo fa solo se si rende conto che il cliente può trasferire il mutuo ad un´altra banca disposta a praticare migliori condizioni, portandole via il cliente. Questa operazione, anch´essa prevista dal decreto Bersani, consiste nella surroga (portabilità) e può costare al richiedente solo per l´importo della parcella del notaio, peraltro limitato ad alcune centinaia di euro - come da impegno del Consiglio dell´Ordine - che in moltissimi casi viene sostenuto dalla stessa banca che subentra per acquisire il cliente. Non possono essere addebitati altri costi.
In questi giorni, inoltre, è stata prevista una ulteriore forma di rinegoziazione con il decreto Tremonti (27.5.08) che dal 1 gennaio 2009 consentirà, a tutti coloro che hanno sottoscritto un mutuo a tasso variabile prima dell´entrata in vigore del decreto, di ottenere dalle banche che aderiscono alla convenzione stipulata al proposito fra Governo ed Abi, il ricalcolo dell´attuale rata dal tasso variabile corrente a un tasso fisso (media dei tassi dell´anno 2006) con una immediata riduzione dell´importo della stessa.
Ma aderire a questo tipo di rinegoziazione, se è la modalità più immediata per allentare la morsa delle rate diminuendone l´importo, risulta anche la più onerosa. Infatti, la quota parte di interessi non pagati mensilmente (differenza fra la vecchia e la nuova rata) viene congelata ed accumulata alla scadenza del mutuo, con l´aggravio oltretutto di altri interessi. Detto importo accumulato verrà poi rateizzato e prolungherà la scadenza del mutuo. Il consumatore, quindi, non avrà nessun risparmio, ma un aumento di interessi mentre con la rinegoziazione prevista dal decreto Bersani può ottenere qualche condizione migliorativa, specie nello spread applicato.
Nel corso degli incontri al tavolo tecnico presso il Ministero dell´Economia, abbiamo richiesto che nella Convenzione da stipulare fosse esplicitamente previsto un obbligo per le Banche aderenti ad informare, con la massima trasparenza, i propri Clienti su tutte le opportunità previste delle norme vigenti per la modifica del proprio mutuo. Solo in questo modo si potrà stimolare la concorrenza sul mercato, con benefici per i consumatori e combattere il protezionismo del settore bancario che continua ad essere la principale causa dell´incredibile e progressivo aumento dei costi dei servizi bancari.

L´ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO

C´è chi si è affrettato ad estinguere anticipatamente il mutuo casa sottoscritto anni fa e ha dovuto pagare una penale. Purtroppo non bisogna mai affrettarsi. La legge n. 40/2007 (art. 7) era chiara: il divieto di applicare penali si applica ai contratti stipulati a partire dal 2 febbraio 2007 e relativi all´estinzione di un mutuo "per l´acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche". Sennonché l´associazione bancaria italiana (abi) e le associazioni dei consumatori si sono sedute intorno a un tavolo per cercare di aiutare anche coloro che avevano sottoscritto il mutuo prima del 2 febbraio 2007 ed è stato raggiunto un accordo, nei seguenti termini:
Chi ha estinto anticipatamente il mutuo prima del 2 febbraio 2007 non ha il rimborso della penale;
Chi ha in corso un contratto stipulato negli anni passati ed estingue ora il mutuo anticipatamente, avrà alcune agevolazioni che sono variabili secondo il tipo di mutuo, la data di stipulazione e quella di estinzione.
Conviene informarsi presso la banca perché le agevolazioni sono piuttosto complesse. Ad esempio, per un mutuo a tasso fisso acceso prima del 2001, la penale massima per l´estinzione anticipata è dello 0,50%, ma scende allo 0,20% nel terzultimo anno di mutuo e si azzera negli ultimi due anni. Per i mutui a tasso fisso accesi dal 2001 in poi, la penale massima è dell´1,90%, scende all´1,50% nella seconda metà del contratto, passa allo 0,20% nel terzultimo anno e si azzera negli ultimi due anni. Per l´estinzione anticipata di un mutuo a tasso variabile invece, la penale massima per l´estinzione anticipata è dello 0,50%, ma scende allo 0,20% nel terzultimo anno di mutuo e si azzera negli ultimi due anni; ma va ricordato che in tutti i casi queste agevolazioni non sono automatiche, in quanto deve essere l´utente ad attivarsi per farne richiesta alla banca compilando la prevista dichiarazione. Molto probabilmente, agli interessati sarà inviata una lettera o circolare esplicativa, anche se la banca non ne è obbligata. Nel caso l´estinzione fosse già avvenuta nel corso del periodo della trattativa (2 febbraio - 2 maggio 2007) le banche sono obbligate a rimborsare ai clienti quanto percepito in più rispetto alle previsioni dell´accordo. Ulteriori informazioni si possono chiedere alle associazioni dei consumatori.
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Il costo base della consulenza legale online è di € 80,00, oltre cassa di previdenza (4%) ed iva (22%), per un totale di € 101,50, oltre ad eventuali spese da sostenere ed autorizzate dall´assistito (spese di ricerca anagrafiche e/o tecniche e/o di certificati e bolli vari).
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Il costo della richiesta consulenza online va versato anticipatamente a mezzo bonifico bancario o carta PostePay (quest´ultima pagabile anche nelle tabaccherie) alle coordinate che saranno comunicate a seguito della richiesta inoltrata a mezzo mail.

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IL PARERE SCRITTO PREVEDE:
1. RICHIAMI DELLA NORMATIVA RIGUARDANTE LA PROBLEMATICA;
2. RICERCHE GIURISPRUDENZIALI DI MERITO (GIUDICE DI PACE, TRIBUNALE, CORTE D´APPELLO) E DI LEGITTIMITA´ (CORTE DI CASSAZIONE).
3. CONSIGLIO DELL´AVV. ANTONIO CARDELLA.

IL PARERE VERRA´ RECAPITATO, UNITAMENTE ALLA FATTURA, ALL´INDIRIZZO MAIL INDICATO DALL´ASSISTITO, ENTRO SETTE GIORNI LAVORATIVI DALLA RICEZIONE DELL´ACCREDITO DEL PAGAMENTO.

LO STUDIO LEGALE CARDELLA SI RISERVA, PER CONSULENZE DI PARTICOLARE COMPLESSITA´, DI CONTATTARE IL RICHIEDENTE.




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